Oficinas cada vez más saludables para competir en el mercado

Los fondos de inversión mantienen la vista en el mercado inmobiliario español en busca de nuevas oportunidades. En ese entorno, las oficinas suponen un área de actividad que siguen con interés por la interesante rentabilidad que están ofreciendo y sus buenas perspectivas. El volumen total de inversión en oficinas en 2016 fue de 2.785 millones de euros, sólo en Madrid y Barcelona, según Colliers International.

Hay pocos nuevos proyectos de envergadura lo que, unido al aumento de la demanda, ha provocado un agotamiento de la superficie disponible y un importante incremento de los alquileres en los edificios en mejores condiciones.

La contratación de oficinas en Madrid durante el primer semestre de 2017 ha sido un 25% superior al mismo periodo del año 2016, mientras que en Barcelona el porcentaje asciende al 46% y alcanza niveles similares a los años del boom inmobiliario, según el análisis de la consultora inmobiliaria JLL. La consultora calcula que en este segundo trimestre de 2017 se han producido 165 operaciones en Madrid frente a las 122 del trimestre pasado. El número de transacciones en Barcelona se mantiene estable, con 129 en el segundo trimestre del año frente a 125 en el primero.

Sin embargo, los analistas señalan que una parte destacada del stock disponible de oficinas necesita una actualización urgente para responder a la demanda de las empresas que buscan nuevos emplazamientos. Aguirre Newman señala que en Madrid se reformaron 96.249 m2 durante el año pasado y se incorporaron 16.251 m2 de obra nueva.

Conciliar trabajo y bienestar

Para acondicionar estos espacios es necesario tener en cuenta las nuevas necesidades de empresas y empleados y los nuevos modelos de negocio: lograr una mayor productividad  de los trabajadores, mejorando su bienestar; incorporar las nuevas tecnologías, que cambian de manera constante; e incrementar la sostenibilidad de los edificios son exigencias que tienen que cumplir las oficinas.

El nuevo diseño también tiene que replantearse las condiciones del entorno laboral, avanzando desde el concepto open space hacia espacios híbridos: se eliminan barreras visuales para facilitar la comunicación e interacción entre personas y departamentos, favoreciendo los flujos de trabajo cada vez más colaborativo. Pero, dentro de esta tendencia, las empresas más avanzadas aseguran la privacidad de sus empleados, de manera que puedan mantener la concentración cuando lo necesitan.

Además, el equipo humano suele poder aportar ideas o mostrar su opinión sobre la sede de la empresa, con lo que la Arquitectura de Interiores también ha de ser capaz de satisfacer al cliente interno. Su trabajo repercute, incluso, en los resultados de la compañía: diferentes estudios demuestran que el correcto diseño de las oficinas, adecuándolas al trabajo que se desarrolla en ellas, mejora el bienestar, la salud y la productividad de la plantilla, y colabora a sacar lo mejor que cada empleado lleva dentro.

El trabajo tiende a estructurarse por proyectos y no tanto por equipos estables, lo que se traduce en que no haya puestos fijos. La oficina se transforma a lo largo del tiempo en función de los proyectos que surjan.

Muchas veces, los trabajadores son freelances o personas que pueden beneficiarse del teletrabajo, por lo que hay que contemplar que tienen unas necesidades diferentes cuando trabajan en la oficina desde un puesto compartido.

Si bien en otros momentos había cabida para ciertos “caprichos” del interiorismo, hoy predomina el diseño funcional y la búsqueda de la mayor eficiencia del espacio. Junto a los puestos individuales de los empleados también hay que prever áreas de descanso y zonas para la interacción social, a veces como espacios multifuncionales, optimizando cada rincón disponible.

Del mismo modo que el número de despachos en las empresas se ha ido reduciendo con el tiempo, las salas de reunión cerradas van siendo sustituidas por módulos de asientos que forman espacios para reunión breves. Su diseño debe contemplar la realización de videoconferencias, su aislamiento acústico, acondicionadores de aire, tomas de voz y datos y otros elementos audiovisuales.

Se extiende el uso de áreas de descanso, una idea tomada de las startups: espacios en donde los empleados se relajan, para reducir el nivel de estrés y que puedan reincorporarse a su puesto tras desconectar un rato. Muchas veces acaban convirtiéndose en lugares en donde compartir ideas de manera informal, tanto de la propia empresa –braimstorming– como de proyectos personales del trabajador, algo cada vez más generalizado con el fomento del intraemprendimiento.

Otros elementos que contribuyen a un espacio más confortable son aquellos creados para absorber o reducir los ruidos ambientales, que se incorporan a suelos, paredes y techos y también al mobiliario. El ruido es uno de los elementos que generan mayor insatisfacción de los empleados frente a su lugar de trabajo.

También relacionado con el cuidado de la salud de la plantilla, la incorporación de muebles ergonómicos se generaliza: sillas de oficina regulables, mesas de altura variable, soportes de pantallas, etc. Es una clara forma de reducir los índices de absentismo laboral, mejorando la productividad. Van en aumento también otros elementos que fomenten los hábitos saludables en la oficina (lugares para dejar la bicicleta e incluso para hacer deporte).

Si ya hace años que la tecnología condiciona el interiorismo, hoy en día aumenta esa realidad. Más allá de que los espacios faciliten cambios de cableado o de que los muebles estén diseñados para favorecer su integración con la tecnología, las oficinas deben de estar preparadas para admitir la instalación de sensores, asegurar la conectividad, etc.

Eficiencia y sostenibilidad

Respecto a la eficiencia y sostenibilidad, los nuevos espacios dan protagonismo a la iluminación y la ventilación natural y al ahorro energético: tanto mejorando los aislamientos, cada vez más ecológicos, para reducir el impacto del edificio; como al uso inteligente de la energía. A la vez, estos elementos contribuyen a mejorar el confort de las personas que trabajan en esas oficinas, igual que lo hacen la incorporación de plantas naturales en aquellos espacios que lo permiten o el cuidado de la calidad del aire que se respira en el interior; diferentes estudios estiman que la atmósfera viciada puede reducir la productividad entre un 8% y un 11%, un porcentaje similar al que tiene la mala iluminación.

Otro elemento orgánico que va dominando en las oficinas es la madera, por la calidez que aporta. Los colores, claros, también marcan tendencia en la búsqueda de lugares que transmitan tranquilidad dentro de la actividad, a la vez que resulten acogedores. No en vano, la mayor parte de las personas pasan más horas de su tiempo en la oficina que en casa (quitando las horas de sueño).

Renovación del coworking

En paralelo, se prevé que aumentará la demanda de lugares para el trabajo compartido. Se estima que hay unos 1.500 espacios de coworking actualmente en España. Si hasta ahora estaban focalizados en freelances y startups básicamente, cada vez son más las pymes que recurren a estos locales. Incluso, algunas grandes compañías los utilizan de manera temporal y como punto de contacto con la innovación.

Distribuir los espacios para mejorar la experiencia de los usuarios y el entorno laboral es uno de sus grandes retos. A la vez, tienen que responder a las características específicas de estas oficinas, como reforzar las relaciones entre sus respectivas comunidades. Una de las tendencias más acentuadas es la especialización, de manera que los usuarios puedan compartir gastos de infraestructura de uso común entre ellos y aumentando sinergias: impresoras 3D, etc.

Dentro de los centros de coworking, previsiblemente ocurrirá como en otros países del entorno de España, pasando de los pequeños espacios actuales a lugares capaces de alojar a más de 200 personas a la vez. Mayor capacidad para hacer networking, mayor rentabilidad y mejores servicios son algunas de sus ventajas.

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