Referentes en servicios globales de construcción e inmobiliarios

Para quien no tuvo ocasión de comprar casa durante los años de la crisis, tras el “pinchazo de la burbuja” inmobiliaria, adquirir una vivienda ahora resulta cada vez más caro. Los precios empezaron a remontar en abril de 2016 y la subida fue del 4,3% durante el último trimestre de 2017, en relación al mismo periodo del año anterior, según datos de la Sociedad de Tasación. Fue el mayor incremento desde 2007.

Eso no significa que la compraventa se haya frenado. Al contrario: subió un 23,1% en enero, respecto al año anterior, según el Instituto Nacional de Estadística, el periodo más activo desde mayo de 2008. En lo que va de 2018 se ha moderado, pero sigue creciendo a buen ritmo.

Junto al impulso de grandes fondos de inversión internacionales que han dinamizado de nuevo el mercado inmobiliario en España tras casi una década de parón, el factor psicológico anima a la demanda. Muchas personas que se estaban planteando comprar su primera casa o cambiar de vivienda agilizan su decisión ante el temor de que se mantenga la escalada de precios y tengan que pagar bastante más dentro de algunos meses.

A ellos se suman quienes pueden permitirse afrontar esa compra como una inversión, confiando en que la subida de la vivienda se va a mantener durante bastante tiempo. Generalmente, lo hacen para lograr rentas a través de su alquiler, un mercado que también registra un progresivo aumento de precios; especialmente en las grandes ciudades. De hecho, las grandes fortunas españolas dedican el 16,8% de sus inversiones a bienes inmuebles, según un análisis de Capgemini.

 

Condicionantes principales

El precio, número de habitaciones y ubicación son los aspectos más relevantes para el comprador, señala el informe “Experiencia de compra y venta en el último año”, que publicó Fotocasa en enero de 2018.

En cuanto a la ubicación, la consultora Knight Frank matiza que el comprador más habitual da prioridad a su barrio de toda la vida o la zona en donde residía, que ya conoce y le gusta.

Las comunidades autónomas que acaparan un mayor volumen de venta de viviendas son, por este orden, Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña y Madrid, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) referidos a enero de 2018. Al limitar la compra a la primera vivienda, Cataluña y Comunidad de Madrid se sitúan en cabeza, según el portal Fotocasa.

 

Para llevarte a vivir

Buscando el “retrato robot” del comprador actual de obra nueva en España, tiene entre 35 y 45 años, busca una vivienda de tres dormitorios, dispone de hasta 300.000 euros, y va a cambiar de casa con su familia a una mayor o de mejores calidades, según el informe “El perfil del comprador de vivienda 2017”, de ST Sociedad de Tasación.

En el reciente salón inmobiliario SIMA 2018 se confirmaron estos datos. Durante el certamen, las personas entre 36 y 45 años supusieron el 34% de los interesados. El 81% asistió con la idea de comprar su primera casa, frente al 15% que buscaban una segunda vivienda o inmuebles para invertir.

Buscaban, mayoritariamente, pisos en edificios (85%), frente a un 15% que preferían chalets o adosados. El tamaño más demandado fue de tres dormitorios (57%), seguido de dos (24%) y de cuatro (15%). Los extremos tuvieron menos compradores potenciales: el 3% estaban interesados en apartamentos de un solo dormitorio y sólo el 1% en viviendas con más de cuatro dormitorios.

En cuanto al presupuesto, el 28% de los visitantes de SIMA disponían de menos de 180.000 euros, otro 28% pensaban gastar menos de 300.000 euros; y el 13%, entre 300.000/350.000. Apenas el 1% de los asistentes contaban con más de 750.000 euros.

Pero no siempre coinciden los deseos de los compradores con lo que finalmente acaban adquiriendo. El 46% empieza buscando piso, aunque finalmente lo compra el 55% (otros empezaron mirando chalets, etc.), según datos de Fotocasa. Respecto a los áticos, el 10% de los buscadores lo quería cuando empezó a mirar, pero sólo el 5% compra uno finalmente, según este portal inmobiliario.

Es más, el presupuesto del comprador español medio es de 166.000 euros, pero el precio medio de las viviendas en España es de 241.145 euros, señala un estudio de Century21, lo que significa que hay un desfase del 69% entre realidad y deseo.

 

Calidad y eficiencia energética

Otros aspectos que resultan cada vez más relevantes para los compradores son los materiales y las calidades, la eficiencia energética, un buen aislamiento acústico y dan mucha importancia a la luminosidad. Respecto a la eficiencia, los compradores demandan un mayor compromiso ambiental -quieren que sus viviendas consuman menos y generen menos emisiones-; y saben que pagarán facturas de gas y electricidad más baratas cuando las habiten. El 20% de los compradores buscan viviendas comprometidas con el medio ambiente, según un estudio de Casaktua.com.

Volviendo al mercado de nueva construcción, una buena distribución de espacios y las posibilidades que encuentran los clientes para modificar algunos aspectos de la casa antes de entrar a vivir, también suben en el ranking de cuestiones que hacen atractiva una vivienda. De hecho, cada vez más empresas ofrecen a los compradores la posibilidad de personalizar sus viviendas durante el proceso de construcción.

 

Comprar para alquilar la vivienda

Los intereses cambian en el caso de quienes compran una vivienda pensando en alquilarla, un mercado en crecimiento por su elevada rentabilidad, que puede llegar al 8%. El 25% de los compradores mayores de 55 años piensa adquirir una segunda residencia y el 19%, invertir, según Fotocasa.

En este caso, los compradores buscan, preferentemente, pisos en el centro de las grandes ciudades, o en zonas de la periferia que cuenten con buenas comunicaciones, servicios y dotaciones, según también Fotocasa. Los barrios próximos a grandes áreas empresariales y a universidades también registran una elevada demanda.

Según este portal, hay dos tipologías principales: las viviendas de uno o dos dormitorios, para un inquilino temporal, y de dos o tres dormitorios, para un cliente que permanecerá más tiempo. Los altos ejecutivos nacionales e internacionales forman una tendencia al alza; en su caso buscan pisos medios y grandes, amueblados y bien acondicionados, en zonas de alto standing.

 

Distintos países, gustos diferentes

Pero, para analizar qué hace interesante una vivienda, hay que tener presente también la nacionalidad de los clientes. Los ciudadanos extranjeros firmaron más del 13% de las compras de vivienda en España durante 2017 y el porcentaje se mantiene en ascenso sostenido en el primer trimestre de 2018, según datos de la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores.

En su caso, suele tratarse de una segunda residencia con la vista puesta también en la rentabilidad de la inversión que realizan y se decantan más por zonas costeras. Las comunidades autónomas que recibieron una mayor compra por extranjeros el año pasado fueron: Canarias (el 31,4% de las viviendas que se vendieron en la región), Baleares (el 31,3% de las operaciones), Comunidad Valenciana (26%), Murcia (18,8%), Andalucía (13,8%) y Cataluña (12,9%).

De ellos, los británicos son mayoría (15%) -en retroceso como consecuencia del Brexit-, seguidos de alemanes (7,85%), franceses (7,64%), belgas (6,83%), suecos (6,57%) e italianos (5,77%), según el mismo estudio.

Si se analizan las hipotecas sobre vivienda, los ciudadanos extranjeros firmaron cerca del 7% durante el pasado año, también según los datos del Colegio de Registradores. El valor medio de sus operaciones fue de 128.452 euros -frente a la media de 117.243 euros de los ciudadanos españoles-, aunque varió mucho entre comunidades autónomas: desde los 244.148 euros en las Islas Baleares a los 141.699 euros en Andalucía, pasando por algo más de 155.000 euros en Madrid y 143.143 euros en Cataluña.

Por países, los alemanes firmaron las hipotecas más altas (234.102 euros de media), seguidos de alemanes (234.102 euros), noruegos (217.981 euros), daneses (192.990 euros), holandeses (181.429 euros), suecos (171.394 euros), británicos (166.968 euros) y franceses (153.987 euros).

Los compradores británicos se centran en la Costa del Sol y suelen elegir apartamentos. Los alemanes, además de la Costa del Sol, también buscan vivienda en las Islas Baleares, como destino en el que vivir tras jubilarse -casas cerca de la playa que estén bien comunicadas y con servicios hospitalarios en sus proximidades-; en su caso eligen espacios grandes y valoran mucho las calidades. El cliente francés es más habitual en la Costa Brava, por la proximidad, y, desde hace unos años, en Almería; compran tanto pisos como casas.

Los ciudadanos de países nórdicos están más diseminados entre la Costa Blanca, Costa Brava y Costa del Sol; en viviendas de mayor calidad que los anteriores; especialmente, casas en zonas residenciales. Los compradores rusos prefieren la Costa del Sol, Cataluña y Alicante; les gustan casas unifamiliares de lujo con una gran extensión de terreno.

Los ciudadanos rusos tienen fama de ser duros negociadores, aunque los chinos, un target que va en aumento, están considerados los “reyes del regateo”. Este cliente oriental presenta dos perfiles: por un lado, el que busca una vivienda habitual en grandes ciudades; no es tan exigente en calidades pero sí suele elegir una vivienda nueva o de poca antigüedad. En segundo lugar, empresarios chinos que quieren hacer negocios en Europa: con frecuencia, su objetivo es obtener el permiso de residencia -la llamada “Golden Visa”- al adquirir una o más viviendas de más de 500.000 euros; más de 41.000 extranjeros la han conseguido desde que entró en vigor este sistema, de los que dos tercios eran chinos y rusos. España es el destino preferido dentro de la Europa continental por los inversores chinos, principalmente, Barcelona. Una vez que logran el visado, estas personas pueden moverse por la Unión Europea para seguir realizando inversiones y más del 60% de ellos pone la vivienda en alquiler tras adquirirla.

 

La eficiencia energética de los edificios se ha convertido hoy en día en una prioridad para empresas y administraciones, en el intento de usar los recursos disponibles de una manera más sostenible. No en vano, el 18,7% de la energía que se gasta en España se consume en el ámbito residencial, según datos del IDAE, organismo del Ministerio de Energía, Turismo y Agenda Digital. El 47% de ese consumo en España está provocado por la calefacción, según este organismo, aunque un estudio de Eurostat eleva ese porcentaje al 65% en el ámbito de la Unión Europea al completo.

Es complicado mejorar esta situación sobre la vivienda antigua, ya que se estima que, de los 9,7 millones de edificios residenciales que hay en España, el 95,8% no cumplen las exigencias aconsejables de eficiencia energética, también según el IDAE. Sólo el 4,59% se construyó conforme al Código Técnico de la Edificación de 2007; mientras que el 39,1% se hizo según la legislación básica de 1979; y el 56,31%, debido a su antigüedad, sin atender a ninguna normativa de ahorro de energía.

Al menos, la legislación en vigor para edificios de nueva construcción, tanto en España como en el resto de Europa, tratan de reducir el consumo de energía, manteniendo la misma calidad de vida y el mismo confort de la personas.

Junto a la normativa, la concienciación cada vez mayor de la ciudadanía también fomenta la construcción de edificios que tiendan a un nivel de eficiencia energética máximo y un consumo nulo o muy bajo. Así, empiezan a ser frecuentes edificaciones autosostenibles, realizadas con materiales que mejoran su aislamiento térmico y que utilizan al máximo energías renovables y alternativas naturales que no provocan consumo eléctrico ni de otras fuentes de combustibles fósiles para la calefacción, refrigeración o iluminación de las viviendas y zonas comunes.

Las constructoras y promotoras más avanzadas se están volcando en incorporar innovación a su trabajo de cara a minimizar el consumo de energía, agua, etc., y reducir las emisiones.

 

Pequeño diccionario sobre eficiencia energética

En la práctica, esto se traduce a veces en un laberinto de términos en folletos e información promocional de las viviendas, de manera que los posibles compradores no tienen claro qué significa lo que una empresa les está ofreciendo cuando van a comprar una casa y qué ventajas puede tener.

Para intentar poner un poco de orden:

Aerotermia. Energía térmica que se obtiene del aire caliente, a través de una bomba de calor. Esta máquina extrae hasta el 77% de la energía del aire, de modo que sólo el 23% restante lo obtiene a través de electricidad.

 

Agua caliente sanitaria (ACS). Está bastante extendido el uso de estas siglas, aunque muchas personas no saben que se refiere al agua potable caliente que se utiliza para baños, ducha, lavado, fregado, etc. Generalmente, la expresión “ACS” aparece en el material promocional de las viviendas indicando cómo se obtiene ese agua (a través de calderas de gas, eléctricas, energía solar, etc.).

 

Aislamiento térmico. Este concepto está relacionado con la resistencia térmica de los materiales o su dificultad para transmitir la energía. Cuanto mayor es esta resistencia mejor es el aislamiento térmico que ofrecen.

 

Arquitectura bioclimática. La arquitectura bioclimática aprovecha las condiciones climáticas del entorno de una edificación para minimizar su consumo energético y su generación de emisiones, reduciendo la necesidad de iluminación artificial, y maximizando la utilización de materiales más eficientes. Realizar un estudio bioclimático previo al diseño ayuda a definir los condicionantes que favorecen una construcción que tienda al “consumo cero”.

 

Biomasa. La biomasa consiste en la utilización de la materia orgánica como fuente de energía. Su uso se ha extendido en el ámbito residencial, con aplicaciones térmicas a través de calderas, estufas o chimeneas. Presenta ventajas potenciales cuando se produce y utiliza de manera sostenible, ya que se obtiene de residuos (madera, huesos de aceituna o cáscara de frutos secos). Pero diversos estudios indican que su uso como combustible genera emisiones de elementos contaminantes como dióxido de nitrógeno, partículas en suspensión, dióxido de azufre e hidrocarburos.

 

Bomba de calor y frío. Máquina térmica capaz de tomar calor -o frío- de un espacio y transmitirlo a otro. Utiliza básicamente la aerotermia, aunque también puede aprovechar la geotermia. Como calefacción, toma el calor del aire exterior y lo transfiere al interior; cuando refrigera, extrae calor del aire interior y lo expulsa al exterior. De este modo, aportan aire caliente en invierno, frío en verano, y agua caliente durante todo el año (un equipo de aerotermia puede aportar calefacción a través de aire, radiadores y suelo radiante). La calefacción por aerotermia puede ser hasta un 25% más barata que la obtenida con gas y consume un 30% de la energía que necesitarían los radiadores eléctricos convencionales.

 

Calificación energética de edificios. Igual que con los electrodomésticos, hay que poner atención en la calificación energética de la vivienda que se esté comprando o alquilando. Especialmente, con el mercado de segunda mano. Cuanto mayor sea la eficiencia, menor será la factura mensual de energía, comparado con una vivienda de similar tamaño.

La administración emite los certificados a través de empresas acreditadas. Esos certificados miden las emisiones de CO2 que genera un edificio o vivienda, así como el consumo de energía primaria no renovable que necesitarán sus ocupantes al año en unas condiciones normales de funcionamiento. Tiene en cuenta aislamientos, calidad de materiales, o diseño, entre otras variables.

El grado de eficiencia se define mediante letras y colores, siendo “A” el mejor y “G” el menos eficiente y el que tendrá un mayor consumo de electricidad, gas, etc. Expresado en euros, si la factura energética media de un tipo de vivienda es de 100 euros al mes, se reduciría a 60 euros en una vivienda con calificación A y subiría a unos 135 euros en una del nivel G.

Esta etiqueta tiene que aparecer en todos los elementos promocionales de venta o alquiler.

 

Geotermia. Es un tipo de energía renovable que se obtiene mediante el aprovechamiento del calor natural del interior de la tierra. Puede utilizarse tanto para calefacción como para refrigeración; generalmente, a través de una bomba de calor geotérmica, que aporta aire caliente en invierno, frío en verano y agua caliente durante todo el año. En realidad no produce calor, sino que lo transfiere de un ambiente a otro, según haga falta.

 

Masa térmica. Es la capacidad que tienen los materiales de acumular y liberar calor en ciertos momentos de cada día, tanto la cantidad que absorben como la velocidad a la que lo toman y lo pierden. Se refiere a fachadas, suelos, paredes, techos, etc. y está relacionada con su densidad: cuanto mayor es la densidad, más elevada su masa térmica -tiene más capacidad de acumular calor-.

En un espacio de trabajo, generalmente, la mayor carga térmica se produce durante las horas centrales del día. Externamente, el sol incide en la fachada con más intensidad; e internamente, hay más personas, máquinas que generan calor, más iluminación, etc.

Aprovechar ese desfase entre interior y exterior, así como su amortiguación, favorecen que un edificio mantenga condiciones confortables ahorrando consumo energético.

Cuando se analiza una construcción también hay que tener en cuenta la inercia térmica, que es su capacidad de mantener unas condiciones de confort aislando el interior de las condiciones exteriores. Así, un edificio con gran inercia térmica ofrece variaciones de temperatura moderadas.

 

Passivhaus. Este estándar genera edificaciones con un gran aislamiento térmico, aprovecha la energía que genera el sol para lograr una mejor climatización, busca optimizar la calidad del aire interior, así como el control de las infiltraciones. Con todo ello, se sitúa en la máxima eficiencia energética (Clase A) y reduce el consumo energético destinado a calefacción y refrigeración hasta en un 60% respecto a una construcción convencional.

El estándar Passivhaus está relacionado con la optimización de los recursos a través de técnicas pasivas, pero no implica la utilización de productos, materiales o estilos concretos. Para lograr la certificación Passivhaus, los edificios tienen que cumplir con unos requisitos establecidos en cuanto a demanda de calefacción, refrigeración, energía primaria y hermeticidad.

 

Recuperador de calor. También llamado intercambiador de calor a contracorriente, recupera la energía que se utiliza para climatizar un espacio, donde el aire interior está caliente en invierno y frío en verano. Los recuperadores aprovechan un porcentaje muy alto de la energía residual de ese proceso de expulsar aire caliente o frío al exterior de un edificio o local, que de otro modo se perdería. Genera un ahorro considerable, ya que precalienta o enfría previamente el aire exterior en el recuperador, disminuyendo el gasto en climatización, a la vez que mantiene un aire limpio y saludable, renovándolo de manera constante.

 

Sistema de ventilación mecánica controlada (VMC). Se utiliza tanto para ventilar espacios en los que no es posible hacerlo abriendo las ventanas o para reducir pérdidas de energía al renovar el aire de ese lugar. Un sistema de ventilación mecánica controla el caudal de aire renovado según las necesidades de cada momento -teniendo en cuenta temperatura, humedad, etc.- y recupera parte de la energía generada al expulsar el aire interior, reduciendo el consumo. Por ejemplo, ahorra hasta un 25% en calefacción cuando se utiliza en los meses de más frío del año, frente a un sistema tradicional abriendo las ventanas durante un tiempo cada día.

 

Suelo radiante. Es un sistema de calefacción a través de agua caliente mediante pequeñas tuberías que se colocan bajo el suelo. Esto se puede lograr tanto con calderas, con energía solar o con una bomba de calor. Otra alternativa es la colocación de un sistema de resistencias bajo el suelo, de manera que se alimente por electricidad. La factura, frente a los radiadores eléctricos, puede ser el 20% más económica.

 

Sistema District heating & Cooling. Es un sistema centralizado de producción de calor y frío aprovechando el vapor que genera la combustión de residuos (biogás, biomasa, sistemas de condensación o sistemas de cogeneración). Los sistemas district heating se usaron inicialmente para abastecer distritos o barriadas, y se está empezando a aplicar a la red de viviendas que componen una promoción grande, ofreciendo calefacción, aire acondicionado y agua. Se compone de diversos circuitos diferenciados de agua caliente y fría. Además, necesita mucho menos espacio dedicado a estas cuestiones: las calderas de cada vivienda se sustituyen por una sala técnica común en donde se intercambian el calor y el frio entre el agua del circuito externo -que comparten varios edificios- y la del circuito interno.

 

Buenas prácticas

Por su parte, ACR Grupo, aplica técnicas de eficiencia energética en todas sus promociones, tanto en el diseño de los edificios y de cada vivienda, materiales, dispositivos, etc. Además, la compañía ha editado la Guía para el uso responsable de la energía en el hogar, un manual de fácil aplicación que sintetiza numerosos consejos prácticos para reducir el consumo en: calefacción, refrigeración, ventilación, luz, agua, electrodomésticos y aparatos electrónicos.

El sector de la construcción está afrontando un proceso acelerado de transformación que afecta a todas sus áreas y uno de los aspectos que más va a revolucionar esta actividad es blockchain, la tecnología de la cadena de bloques.

A grandes rasgos, se trata de una gigantesca infraestructura de ordenadores que comparte, sin ninguna jerarquía, información encriptada. No existe un blockchain único realmente sino multitud de cadenas de bloques que se pueden interconectar entre sí y que es posible utilizar para cualquier tipo de transacciones, aunque el uso más popular seguramente ha sido el desarrollo de criptomonedas como el bitcoin, ethereum o litecoin, entre otras muchas. Muchas grandes compañías ya aceptan pagos en monedas virtuales y su uso se está extendiendo en numerosas economías avanzadas.

En blockchain, cada usuario es un nodo y cada red se compone de numerosos nodos. A su vez, cada cadena de bloques está formada por numerosas redes P2P (peer-to-peer o red entre iguales), que es “una red de ordenadores sin clientes ni ordenadores fijos. (…) Es decir, actúan simultáneamente como clientes y servidores respecto a los demás nodos de la red. Las redes P2P permiten el intercambio directo de información, en cualquier formato, entre los ordenadores interconectados”, según explica Wikipedia.

En esas redes se transmiten fichas o mensajes llamados token, que representan activos, bienes o servicios que intercambian los usuarios. Las transferencias de tokens se agrupan en bloques -de donde nace el término blockchain (cadena de bloques)-. Cada nodo tiene una copia de todos los datos de la transacción y cada bloque de cada operación está enlazado con los otros. Cuando hay cambios se notifican a todos los nodos y se sabe quien ha intervenido, en qué momento y dónde lo ha hecho.

En definitiva, blockchain es una gigantesca base de datos o libro de cuentas que recoge todas las transacciones realizadas en esa red. Es comparable a una grandísima “notaría digital” que guarda operaciones, cantidades, fechas y participantes; un libro que no puede ser alterado, sólo se pueden añadir nuevos registros. Es, además, un activo digital que no puede ser copiado ni falsificado -en la teoría-.

 

Eliminando ineficiencias

El sector fintech ha sido el primero en sentir una efervescencia que ha incorporado nuevos actores al entorno de la Banca. Pero blockchain se extiende a todos los ámbitos de la economía.

En general, esta tecnología aporta transparencia a cualquier proceso y favorece la desintermediación. Una de las aplicaciones de blockchain al entorno de la construcción e inmobiliario puede ser la financiación de proyectos a través de crowdfounding, sin recurrir a las entidades tradicionales.

Otra aplicación es la creación de contratos “inteligentes” (smart contracts), que incorporan instrucciones claras a través de programación. Las partes que intervienen fijan sus responsabilidades respectivas, las penalizaciones en caso de incumplimiento, y sólo se libera un pago una vez alcanzados los requisitos que se hayan establecido, ya sea la entrega de materiales o el trabajo de un empleado, una vez que lo certifica el departamento encargado de controlar el resultado.

Otra ventaja que lleva aparejada blockchain es que favorece la digitalización del sector de la construcción, la eliminación de ineficiencias y la desaparición de procesos que no aportan valor, algo que ya se está logrando con la aplicación de mejores metodologías, como BIM (Building Information Modeling o Modelado de Información para la Construcción). BIM permite gestionar los proyectos de manera integral en todas sus fases y durante todo el ciclo de vida del edificio, de manera colaborativa entre todos los agentes que intervienen, gracias a modelos virtuales.

La tecnología blockchain hará posible alcanzar el nivel 3, el llamado “Open BIM” o nivel máximo de colaboración, donde todos los agentes trabajan sobre un único modelo compartido, al que todas las partes pueden acceder y modificar. Al usar los protocolos de blockchain se eliminan los riesgos por conflictos de información que se daban en los niveles 1 y 2, trabajando simultáneamente sobre el modelo común.

Así, blockchain redunda en la culminación de BIM, ya que aporta la confianza y transparencia necesaria para cerrar los proyectos y todas las operaciones que engloban. Si se genera una cadena de bloques es posible trazar el recorrido de los materiales: dónde se han obtenido o fabricado, a qué controles han sido sometidas, que camino han seguido hasta llegar al constructor, etc.

De este modo, la modernización de procesos en el sector también mejorará la gestión de la cadena de suministro de materias primas, optimizará la fabricación y tramitación de materiales, ensamblajes, etc., avisando a todas las partes de cualquier cambio durante el proceso (como las características de fabricación), reduciendo stocks y aumentando la eficacia logística.

A su vez, el impulso del modelo BIM también reduce el impacto ambiental de la construcción (la “huella digital” de los materiales permitirá reciclarlos y reutilizarlos de forma más inteligente), mejorarán los protocolos de seguridad, etc.

Al completar el modelo BIM con una cadena de bloques se evita que la información producida durante un proyecto se pierda tras el momento de la entrega, como solía ocurrir hasta ahora. Con la tecnología blockchain será posible saber cómo se ha realizado la edificación, especificaciones técnicas, origen de las materias primas, etc., lo que ayudará a alargar la vida de los edificios, facilitar su rehabilitación cuando sea necesario, o eliminarlos de forma más eficaz si llegara el caso.

La aplicación de blockchain unido al IoT (Internet of Things o Internet de las Cosas) hace posible realizar un seguimiento de la mayor parte de labores en los procesos constructivos, integrando sensores en herramientas mecánicas o en materiales. De hecho, ya existen empresas de software que están desarrollando soluciones que unen IoT y blockchain para el sector de la construcción evitando, a través de la cadena de bloques, que se produzcan fraudes o manipulaciones de la información.

 

Cómo comprar una vivienda con criptomonedas

Las monedas virtuales se están incorporando al proceso de construcción y al sector inmobiliario a través de pagos de productos y servicios, smart contracts, la contratación de seguros y todo tipo de operaciones. Además, claro está, de la propia compra de viviendas.

En enero de 2018 se dio a conocer que se había vendido el primer piso en España pagado con criptomonedas, algo ya frecuente en otros países. Un ático en el centro de Tarragona costó 40 bitcoins (cerca de 550.000 euros según se cotizaba en aquél momento; llegó a alcanzar los 20.000 dólares en diciembre de 2017).

La popularización de las criptomonedas transformará la compraventa de viviendas, su financiación o los alquileres. Aunque blockchain revolucionará mucho más el mercado inmobiliario, una vez se redefina el papel que juegan actualmente entidades como los registros de la propiedad, las notarías o las entidades financieras, por ejemplo.

En el caso del registro de los títulos de propiedad, la documentación que lleve adjunta la transacción podría servir en el futuro como prueba de la operación, almacenando en una base de datos compartida el registro histórico de compraventas sobre ese terreno, vivienda, local, etc. Países como Reino Unido, Japón o Suecia están dando pasos en este sentido.

Además, la extensión de la tecnología blockchain aportará mucha más transparencia y agilidad a los profesionales del sector, que aún se enfrentan a algunos trámites offline que alargan cualquier proceso. A través de bases de datos compartidas, podrán acceder a mucha más información en tiempo real. Algo muy útil en operaciones en las que el comprador y la propiedad se encuentran en países diferentes, por ejemplo. En algunas economías poco desarrolladas, blockchain está cubriendo el hueco de registros de la propiedad obsoletos, agilizando las compras y aportando seguridad jurídica.

El primer requisito que hace falta para comprar con criptomonedas una propiedad, claro está, es disponer de la cantidad de dinero en metálico (virtual, en este caso) para la compra. Hay que tener en cuenta, eso sí, el riesgo que suponen las fluctuaciones considerables que están registrando algunas monedas virtuales, como los bitcoins. El ático de Tarragona valdría mucho menos en la actualidad debido a la depreciación del bitcoin desde principios de año.

También hay que contemplar, a la hora de pensar en una operación a través de blockchain, en los requisitos legales y los impuestos, que suelen ser los mismos que si se pagara una vivienda en euros o en otra moneda corriente, dependiendo del país.

Cuando alguien adquiere una vivienda a través de una cadena de bloques, recibe un token (una ficha digital) junto a la escritura tradicional. Esto se puede iniciar de forma telemática, escaneando un código QR con el smartphone.

En el caso de España, primero debe existir un acuerdo previo entre las partes a través de blockchain: el comprador hace la transferencia al vendedor en criptomonedas, el vendedor certifica que ha recibido la cantidad y se cierra la escritura. Pero hay que realizar el proceso ante notario y en la escritura debe figurar el importe de la operación en euros. Es decir, aunque la compra se negocie en bitcoins, ethereums o litecoins, debe quedar registrada en su equivalente en euros. Además, todo debe contar con la aprobación de la Agencia Tributaria mediante intermediación bancaria para evitar el blanqueo de capitales.

El vendedor y el comprador tienen que pagar los impuestos (IVA, IRPF, etc.) que lleve aparejados cada operación en euros, no en criptomonedas, por lo que hay que añadir la tasa de convertir el dinero obtenido a euros.

La afirmación vale para cualquier tipo de construcción. Y se refiere al hilo de comunicación que se establece con un proveedor de confianza, al que se ha elegido, y del que depende, en muchos casos, que el trabajo final sea satisfactorio. Una vivienda dentro de un edificio, un chalet… siempre construcciones absolutamente relevantes para sus propietarios porque representan un espacio en el que vivir, trabajar, criar a los hijos… y, siempre, una inversión significativa en su economía, sea cual sea su envergadura.

La construcción es una actividad compleja. Requiere enormes conocimientos técnicos en múltiples especialidades distintas y muy dispares entre sí y la coordinación de todas ellas para llevar a cabo un proyecto completo que cumpla con unos firmes requisitos en el ámbito tangible: de tiempo, presupuesto, calidad… e intangible: funcionalidad, estética, etc.

Todas estas peculiaridades, unidas a una creciente exigencia por parte de un consumidor/cliente cada vez mejor informado y con ideas muy claras sobre lo que desea adquirir, imponen una presión extra en el sector, que debe introducir los cambios necesarios para satisfacer esa nueva demanda.

Todo esto nos lleva casi siempre a pensar en las grandes decisiones o estrategias empresariales de gestión; pero este post pretende justamente lo contrario: aportar un esquema práctico para contribuir a mejorar algo esencial y mucho más sencillo, la comunicación entre el constructor y su cliente.

Para ello, proponemos unos cuantos consejos fáciles de aplicar y que consiguen cimentar una mejoría en el diálogo entre ambas partes:

  • Cómo transmitir mis ideas: ningún proveedor es capaz de realizar una buena propuesta o un buen proyecto si no entiende bien lo que necesita el cliente. Los constructores, tampoco. En este punto, el inicial de cualquier trabajo, es imprescindible ser capaz de explicar cuáles son los objetivos que se persiguen. No hay nada más cruel que unas expectativas sin cumplir y, a menudo, estas dependen de detalles más que de cualquier otra cosa. “Lo imaginaba de otra forma…” es algo que no se debe nunca mencionar en un proyecto final, pero sí en el prototipo. Es el momento de saltar barreras de lenguaje, dedicar tiempo al briefing inicial, recurrir a ejemplos visuales, etc. El constructor necesita saber qué quiere el cliente, cuál va a ser el uso detallado de la vivienda, para cuántas personas está destinada y con qué peculiaridades (movilidad de los ocupantes, legislación sectorial, especificidades de la actividad, etc.) antes de ponerse a diseñar un proyecto.
  • Lenguaje: los profesionales dominan el nombre técnico de todos los elementos de una obra pero para un profano una imagen más que mil palabras: perderse en los vericuetos de definiciones que nos llevan a intentar explicar algunas cosas es muy poco operativo porque el lenguaje como instrumento de comunicación es también complejo y admite muchas variantes y éstas son enemigas del entendimiento. Hay matices que es necesario explicar a través de imágenes: un esquema, un dibujo, una foto o, incluso, “una forma de pisarlo” pueden ayudar a llegar al elemento que se necesita.
  • Espacio: la distribución de los espacios es esencial en cualquier edificio. Hay técnicas que permiten realizar simulaciones para colocar tabiques, separaciones, etc. y buscar una distribución acorde a las necesidades del uso del inmueble. Ojo con las medidas en metros porque la percepción pude llevar a engaño si no se visualiza un espacio completo.
  • Materiales: las empresas constructoras son las que realmente dominan la funcionalidad, ventajas y cualidades de cada material; el cliente debe incidir en su función y uso para dejarse aconsejar en este sentido. Esta exigencia cobra especial importancia en el caso de edificios sostenibles en los que se busca un consumo cercano al cero y la máxima eficiencia.
  • Estética: no todos vemos la realidad de la misma manera; los colores, las texturas son fundamentales. Hablamos de acabados, que son los protagonistas de la impresión final que uno recibe y traslada las expectativas a una foto, un momento. Es muy importante ver en persona los materiales antes de elegirlos, dejarse aconsejar por los profesionales pero no decidir hasta no tener una idea clara de cuál va a ser el resultado final. En este sentido, las herramientas que permiten visualizar una decoración, cambiar colores de pinturas, etc. para ver su efecto son de gran ayuda a la hora de elegir.
  • Presupuesto: la transparencia es la mejor opción para tener una relación fructífera. El sector está trabajando con una enorme presión en los costes fijos y cada vez más tiende a establecer contratos en los que ambas partes comparten riesgos y beneficios, de manera que trabajan como aliados en un proyecto.
  • Plazos: es importante que los plazos estén muy claros desde el inicio del trabajo; actividades que no pueden parar, con fechas clave en las que es necesaria una operatividad completa de instalaciones, etc. deben ser compartidas y asumidas por ambas partes con el margen suficiente para hacer frente a cualquier contratiempo.
  • Solución de problemas: cualquier proyecto, y máxime cuando tiene esta envergadura, está sometido a eventualidades que pueden provocar retrasos, requerir actuaciones adicionales no previstas, cambio de materiales, etc. Una relación transparente y una comunicación fluida entre ambas partes ayuda a minimizar los efectos de estos contratiempos con el mínimo perjuicio para ambas partes. Sinceridad y ganas de colaborar deben regir todas las relaciones entre constructor y cliente de principio a fin de los proyectos.

Los sectores de la construcción e inmobiliario necesitan adelantarse a los ciclos, ya que trabajan con bienes muy duraderos. Las compañías que se dedican a estas actividades tienen que estar muy pendientes de cómo evoluciona la población: cómo son los compradores actuales y cómo va a ser el mercado en los próximos años.

En ese sentido, los millennials (personas nacidas entre 1980 y el año 1995) son ya parte fundamental del target de las compañías inmobiliarias y lo serán dentro de pocos años los jóvenes de la “Generación Z” (el grupo siguiente, que han nacido con el siglo XXI).

Si bien tienen características diferentes, les unen puntos en común. Básicamente, que sus intereses y costumbres son muy diferentes a las generaciones precedentes y eso está modificando de manera radical el mercado. Las aspiraciones de estos jóvenes están más relacionadas con disfrutar un producto que con poseerlo; prefieren pagar por el uso. Su ideal de felicidad está unido a una vida sin ataduras y a una gran flexibilidad. A cambio, reducen sus gastos fijos y se pueden permitir más “experiencias”, una de las palabras clave para las nuevas generaciones.

Para sus padres y abuelos el éxito se reflejaba en la compra de un coche y de una vivienda. Ellos utilizan vehículos compartidos o de uso temporal cuando les hace falta y  prefieren la libertad de alquilar su vivienda en lugar de comprarla; no están dispuestos a contraer la deuda a largo plazo que suele suponer la hipoteca. Así pueden asumir otros gastos como viajar y actividades de ocio que les satisfagan, en función de lo que les permita en cada momento su situación económica.

Los datos ya indican ese enorme cambio de tendencia respecto a sus padres o abuelos. El 50% de los millennials tiene intención de mudarse, según el informe “La demanda de vivienda en España”, de Casaktua. En otro momento, eso habría indicado que los jóvenes con edades comprendidas entre los 25 y los 35 años tendrían que ser los mayores compradores de viviendas. Pero no es así, los millennials firman sólo entre el 20%-30% de las compras actuales, según un análisis de la consultora Gesvalt.

 

La generación mejor preparada

Se bautizó a los millennials como “la generación mejor preparada de la historia”. Pero no lo han tenido fácil, con un nivel de paro juvenil que aún supera el 27% en España.

Sin duda, el entorno laboral y social que han vivido ha forjado su carácter y sus intereses. Su escasa estabilidad y capacidad de ahorro dificultan que puedan afrontar la compra de una vivienda. Su acceso al crédito tampoco es sencillo, sin apenas garantías que aportar salvo que cuenten con el aval de sus padres.

Además, si la cuota de la hipoteca suponía para los baby boomers en torno al 10% de sus ingresos mensuales, sus nietos, los millennials, tienen que destinar hasta el 50% de su salario para la compra de una vivienda o el pago de un alquiler, según los datos de Gesvalt.

Pero frente a las cuestiones que complican el proceso de compra para los millennials y su aparente falta de interés, han de sopesar la incertidumbre ante su futura jubilación. Acumulan una sucesión de contratos de duración más o menos breve y ni siquiera saben cómo será el Sistema de Pensiones cuando les llegue el momento de jubilarse. Ante esa incertidumbre, la posesión de vivienda es importante, bien para solicitar una hipoteca inversa o para vender su casa entonces y poder disfrutar del dinero generado. Sin duda, eso hará que muchos se replanteen su actitud en los próximos años.

 

Qué buscan

Por su edad, los millennials están buscando una vivienda para independizarse de sus padres, para formar una familia, o necesitan casa en una nueva ciudad a donde les ha destinado su empresa o en la que han encontrado trabajo.

El 64% de las personas de esta generación permanecen solteras y el 52% viven con una pareja y no tienen hijos, según el estudio de Casaktua. Así, sus necesidades están cubiertas generalmente con un máximo de dos dormitorios. Si no tienen vehículo propio, la plaza de garaje perderá importancia en el futuro y el trastero tampoco será tan relevante si acumulan menos objetos.

De cara a los que están pensando en adquirir una vivienda, el comprador millennial es un consumidor muy informado, exigente y además hipercomunicado. Ya no va mirando por la calle y entra al azar en un piso piloto sino que busca a fondo en Internet hasta dar con la mejor opción que está dispuesto a permitirse. Y si no obtiene en la web de la inmobiliaria la información que necesita, es posible que se interese por otra promoción.

Las webs deben ser responsive, adaptables a todo tipo de dispositivos; especialmente, al entorno mobile, que es donde más navegan los jóvenes.

La “Generación Z”, los llamados genZers, añadirán otros aspectos más que influirán en la construcción: la tecnología y la sostenibilidad. Le dan mucho más valor que sus hermanos mayores a todo tipo de avances y son exigentes con el compromiso social de las empresas. Por eso, las viviendas tienen que incorporar conceptos como sostenibilidad, ahorro y eficiencia energética, materiales reciclables, etc., a la vez que integrar las nuevas tecnologías que faciliten la vida hiperconectada de estas personas.

Además, si todo debe convertirse en una experiencia agradable, el proceso de compra será trascendental. Eso significa que debe haber una transparencia total en la información que reciban, más allá de ver las calidades y acabados  de su vivienda. También hay que integrar las nuevas tecnologías en el showroom, convertido en una zona de atención interactiva, en donde puedan hacer visitas virtuales y utilizar configuradores, implementando Inteligencia Artificial y Realidad Aumentada.

A los genZers les gusta sentirse únicos, por lo que la personalización de la vivienda crecerá como tendencia, y demandarán una atención exclusiva por parte del equipo comercial durante sus visitas.

Como algunos sociólogos han apuntado ya, lo importante no es identificar en qué franja de edad se encuentran estos jóvenes, a los que tradicionalmente se les habría considerado “futuros compradores”, sino ser capaces de definir la nueva actitud que representan: una forma de ser y unos valores que se están convirtiendo en prioritarios para un parte cada vez mayor de la sociedad.

innovar . Del lat. innovāre.

  1. tr. Mudar o alterar algo, introduciendo novedades.

 

La RAE es muy expeditiva en su definición de lo que significa innovar, sobre todo teniendo en cuenta que de manos de la innovación nos han llegado gran parte de los profundos cambios que ha vivido la Humanidad a lo largo de su historia.

Hoy que tratamos de ser mucho más explícitos en nuestras definiciones, adjudicamos a la innovación el avance en muchos aspectos y sectores, con incidencia directa en tecnología, procesos y productos o servicios. Para una compañía innovar significa aportar una solución a un problema y, por lo tanto, una manera nueva de hacer las cosas.

¿Es posible innovar en todos los sectores? Estrictamente sí, aunque es obvio que resulta más sencillo innovar en algunos de ellos. Es más fácil ser innovador para diseñar un teléfono móvil que para realizar una intervención quirúrgica de apendicitis, por poner un ejemplo. Hay sectores en los que los protocolos de seguridad son tan ajustados y necesarios que, de alguna manera, constriñen la capacidad innovadora.

Bien, ¿y en construcción? ¿Se puede innovar en el sector de la construcción? La respuesta es que sí y que algunas de esas innovaciones o avances no son excesivamente obvios, pero existen. La construcción es un proceso complejo en el que se suceden numerosas acciones muy distintas entre sí y que abarcan desde técnicas prácticamente artesanales heredadas de un antiguo conocimiento hasta actividades alineadas con la tecnología más puntera. ¿Dónde se cuela la innovación en ese proceso?

La innovación tiene varias puertas de entrada en la construcción:

  • Innovación en los materiales. Partiendo de la materia prima básica, heredera directa de la que ya usaban los romanos, el sector ha dado pasos de gigante en el uso de nuevos materiales creados para multiplicar las cualidades buscadas en los clásicos: resistencia, permeabilidad, dureza, ligereza, conducción del calor, etc. Estas novedades de material apuntan a nuevos cementos, geles aislantes térmicos, sustitutos del hormigón, pinturas solares y un largo etcétera que permite a la construcción actual alcanzar los objetivos de durabilidad, precio y calidad que requieren los trabajos que realizan para sus clientes.
  • Innovación en los procesos. En este caso podemos hablar tanto de la parte técnica como de la empresarial. Por lo que respecta a la primera, aunque ya hemos comentado que la construcción es una actividad con una parte muy artesanal también requiere de una maquinaria en muchos casos muy sofisticada. En un mundo en el que la robótica promete en un breve plazo de tiempo sustituir a la mano de obra de múltiples trabajadores en muy distintos sectores (incluyendo algunos tan complejos como la cirugía o la atención personalizada) también la construcción se ha beneficiado de su efecto y puede contar con autómatas que colocan 300 ladrillos cada hora, impresión en 3D para elementos de grandes dimensiones, robótica colaborativa y simulaciones multidimensionales que facilitan la ejecución de los proyectos.

 

En cuanto a la vertiente de innovación empresarial, el de construcción es un sector que ha estado sometido a una enorme tensión económica durante la crisis y necesita pelear por su competitividad como cualquier otro. La innovación le llega en este aspecto de la mano de sistemas de trabajo como BIM o LEAN Construction, que buscan la eficiencia de los procesos y coordinan los trabajos de cada proyecto acortando tiempos de ejecución y limando con ello también los costes. La eficiencia en el uso y adjudicación de los recursos, en la búsqueda de financiación, en la asignación de equipos y tareas, etc. es común a muchos sectores y una de las palancas de cambio de la construcción moderna.

  • Innovación en el producto. Impregna todo el proceso y es la parte en la que más están incidiendo las nuevas tecnologías. Por un lado, se inicia con el diseño, justo en la base de toda la pirámide, y en donde los profesionales se pueden alimentar de nuevas tecnologías como la Realidad Aumentada, la simulación, los drones y la realidad virtual para realizar sus bocetos, probar y retocar lo necesario hasta cerrar los proyectos. Un producto que cada vez está más pegado al cliente, sus gustos y necesidades y la demanda social de eficiencia energética y que, en su proceso de venta, también se sirve de tecnologías que permiten mostrar, cambiar y personalizar al máximo el resultado final, rodeando a un entregable absolutamente físico con un universo de servicios, lo que supone un importante cambio para el sector.
  • Innovación en el mantenimiento. Puede ser a corto, medio o largo plazo e incide en el segmento de rehabilitación de edificios que constituye una parte importante del sector de construcción. Esta parte de servicio se alimentará del IoT, el Big data, las redes neuronales, el machine learning, la ciberseguridad y hasta el blockchain.

 

Todos estos cambios llevan al sector a trabajar de una manera nueva y a aportar soluciones a problemas que también son nuevos o, lo que es lo mismo:

  • un nuevo enfoque para un cliente que tiene una mentalidad distinta, digital y con un patrón de consumo basado en servicios personalizados y la interactuación constante con su proveedor;
  • soluciones también para una sociedad que necesita cuidar mejor sus recursos y adoptar patrones de consumo que protejan el medio ambiente y defiendan la eficiencia;
  • soluciones empresariales de competitividad porque todos los sectores se están adaptando a una nueva era mucho más tecnológica y evolutiva;
  • y soluciones constantes de mejora tecnológica que abarcan desde las grandes máquinas hasta las pequeñas soluciones de conexión.

 

En definitiva, el sector de la construcción ha dicho sí a la innovación.

Dentro del ámbito de la construcción, pocos negocios han vivido tantas transformaciones como el sector hotelero. Apenas nada tiene que ver el diseño interior de hoy en día con el de los establecimientos de veinte años atrás: sobre todo, se han incorporado de manera constante nuevas tecnologías y avances para desarrollar una actividad más sostenible. También se han sumado diferentes cambios en las costumbres de los huéspedes, que se han trasladado a los hoteles, desde el hall a las habitaciones, tanto en los diferentes espacios pensados para los usuarios como en el backoffice en donde trabaja el personal.

La manera de edificar también ha evolucionado radicalmente en torno a dos conceptos: cada establecimiento espera responder a un nicho determinado de clientes y esos clientes exigen más que una habitación cómoda. Así, por ejemplo, se diferencian los hoteles urbanos, cada vez más abiertos al exterior, de las construcciones alejadas de las grandes ciudades, que tratan de integrarse a la perfección en sus respectivos entornos, buscando generalmente garantizar tranquilidad e intimidad al cliente e incorporando elementos de la arquitectura local. En todos, la oferta tiene que llegar mucho más lejos de una cama confortable y un buen servicio.

España, además, es un país muy exigente. Resulta lógico, puesto que el turismo representa cerca del 10% de su PIB. Los diferentes actores que participan de esta actividad son cada vez más conscientes de que la manera de mantener el volumen de negocio actual y de que sea sostenible en el tiempo, e incluso de que crezca en el futuro, radica en la necesidad de seguir situando a España en la mente de los consumidores por la calidad de sus hoteles.

El reto de la rehabilitación

En cuanto a los hoteles urbanos, como apenas hay suelo disponible para construir nuevos establecimientos en el centro de las grandes ciudades españolas, ha crecido la rehabilitación de espacios. Puede tratarse de la reconstrucción de antiguos inmuebles que tuvieron otro uso o de la “puesta al día” de hoteles ya existentes. Ambos necesitan soluciones muy distintas desde el punto de vista constructivo.

A la vez, han aparecido nuevos modelos de negocio: fondos de inversión españoles e internacionales están adquiriendo edificios para mejorarlos y que los explote un tercero, con una probable venta a otro patrimonialista más tarde, una vez que el establecimiento se encuentra en condiciones de recibir huéspedes.

En el caso de la remodelación, las empresas constructoras suelen enfrentarse a un doble reto: responder a las necesidades del cliente sin que éste tenga dejar de operar el hotel, para minimizar el impacto de la obra en su cuenta de resultados. Y, además, lograr que la reforma genere los menores trastornos a los huéspedes.

Así, el cumplimiento de plazos en la rehabilitación de hoteles es una exigencia mayor de lo habitual. Por eso hay que ser especialmente cuidadosos con los acabados, por ejemplo. La empresa que gestiona el hotel necesita reducir los tiempos desde que la obra se entrega hasta que se puede empezar a comercializar. Si hay que hacer repasos se alargan los tiempos y el cliente pierde dinero.

Hacia el “hotel inteligente”

Respecto al diseño interior no se puede hablar de una sola tendencia en los hoteles, ya que se están orientando a nichos, buscando segmentos concretos de clientes. Hay algunos elementos comunes en los establecimientos urbanos, como la búsqueda de un diseño espectacular (con conceptos de hospitality & contract) y su apertura a las ciudades. Hace unos años, los grandes hoteles marcaban distancias respecto al exterior. En cambio, hoy tienen una parte importante de su negocio en personas que no se hospedan allí, pero que comen en sus restaurantes (que suele tener un afamado chef), se dejan ver en sus bares o cafeterías “de moda”, se refugian del calor veraniego en sus terrazas espectaculares, se reúnen en sus business centers, acuden a congresos en sus salones, se relajan en sus zonas wellness o hacen ejercicio en sus gimnasios.

La incorporación de las nuevas tecnologías es otra constante en el sector. Cualquier hotel sin WiFi y que no cuide el entorno mobile resultará muy poco atractivo para personas que se alojan por negocios o de cara a los jóvenes que no pueden vivir “desconectados”. La evolución se dirige a paso veloz hacia el “hotel inteligente”, en donde las nuevas tecnologías ayuden a mejorar la estancia de los clientes a la vez que hacen más eficiente la gestión completa del edificio: climatización, iluminación, etc., a través de apps propias en muchos casos que pueden servir hasta para gestionar la reserva de hamacas junto a la piscina o “customizar” la habitación con proyecciones en las paredes a gusto del cliente.

Espacios sociales

El sector hotelero (viajes y turismo, en general) se ha distinguido también por situarse a la vanguardia de la transformación digital y ha sabido monetizarla. Es uno de los que mejor ha sabido explotar para sus acciones de marketing el data, la información disponible en la Red sobre los usuarios, y reinventar su relación con los consumidores, personalizando mucho más el alojamiento y consiguiendo que sus clientes estén más satisfechos.

El grupo Meliá, por ejemplo, anunció este verano que en 2018 aplicará un precio distinto a cada cliente, en función de su fidelidad y de otras variables, a partir de la información que la cadena ha obtenido a través del Smart Data.

La influencia de Internet también afecta al diseño: están desapareciendo los enormes mostradores de caoba del vestíbulo que había en el pasado, pues el registro se hace cada vez más online y el checking a través del móvil. Ahora, estos espacios se están reconvirtiendo en lugares de bienvenida informales y distendidos. Y hay que lograr que sea un “hotel social”, ya que el volumen de “likes” se ha convertido en la medida de la popularidad. El lujo se comparte en las redes y todo el mundo quiere fotografiarse en lugares míticos. Por eso hay que facilitar que los clientes quieran compartir su visita en Instagram, Twitter o Facebook, diseñando espacios sugerentes y únicos, buscando una conexión emocional y un cierto “misterio”, y que capten en Internet la atención de potenciales clientes.

Hay otras tendencias que influyen en el diseño, como los “hostels”, hoteles que ofrecen habitaciones compartidas y, a veces, cocinas en donde los clientes pueden hacerse su propia comida, cada vez más populares entre el público joven. En algunos ya es posible reservar o buscar personas para compartir a través de Instagram.

Por último, la sostenibilidad es otro concepto que ha transformado la manera de planificar un hotel. Así, se han incorporado materiales cradle to cradle, más respetuosos con el entorno, al igual que mejoras en la eficiencia energética y otras medidas innovadoras que reducen el impacto de los establecimientos, a veces autosostenibles, sobre el medio ambiente.

Los fondos de inversión mantienen la vista en el mercado inmobiliario español en busca de nuevas oportunidades. En ese entorno, las oficinas suponen un área de actividad que siguen con interés por la interesante rentabilidad que están ofreciendo y sus buenas perspectivas. El volumen total de inversión en oficinas en 2016 fue de 2.785 millones de euros, sólo en Madrid y Barcelona, según Colliers International.

Hay pocos nuevos proyectos de envergadura lo que, unido al aumento de la demanda, ha provocado un agotamiento de la superficie disponible y un importante incremento de los alquileres en los edificios en mejores condiciones.

La contratación de oficinas en Madrid durante el primer semestre de 2017 ha sido un 25% superior al mismo periodo del año 2016, mientras que en Barcelona el porcentaje asciende al 46% y alcanza niveles similares a los años del boom inmobiliario, según el análisis de la consultora inmobiliaria JLL. La consultora calcula que en este segundo trimestre de 2017 se han producido 165 operaciones en Madrid frente a las 122 del trimestre pasado. El número de transacciones en Barcelona se mantiene estable, con 129 en el segundo trimestre del año frente a 125 en el primero.

Sin embargo, los analistas señalan que una parte destacada del stock disponible de oficinas necesita una actualización urgente para responder a la demanda de las empresas que buscan nuevos emplazamientos. Aguirre Newman señala que en Madrid se reformaron 96.249 m2 durante el año pasado y se incorporaron 16.251 m2 de obra nueva.

Conciliar trabajo y bienestar

Para acondicionar estos espacios es necesario tener en cuenta las nuevas necesidades de empresas y empleados y los nuevos modelos de negocio: lograr una mayor productividad  de los trabajadores, mejorando su bienestar; incorporar las nuevas tecnologías, que cambian de manera constante; e incrementar la sostenibilidad de los edificios son exigencias que tienen que cumplir las oficinas.

El nuevo diseño también tiene que replantearse las condiciones del entorno laboral, avanzando desde el concepto open space hacia espacios híbridos: se eliminan barreras visuales para facilitar la comunicación e interacción entre personas y departamentos, favoreciendo los flujos de trabajo cada vez más colaborativo. Pero, dentro de esta tendencia, las empresas más avanzadas aseguran la privacidad de sus empleados, de manera que puedan mantener la concentración cuando lo necesitan.

Además, el equipo humano suele poder aportar ideas o mostrar su opinión sobre la sede de la empresa, con lo que la Arquitectura de Interiores también ha de ser capaz de satisfacer al cliente interno. Su trabajo repercute, incluso, en los resultados de la compañía: diferentes estudios demuestran que el correcto diseño de las oficinas, adecuándolas al trabajo que se desarrolla en ellas, mejora el bienestar, la salud y la productividad de la plantilla, y colabora a sacar lo mejor que cada empleado lleva dentro.

El trabajo tiende a estructurarse por proyectos y no tanto por equipos estables, lo que se traduce en que no haya puestos fijos. La oficina se transforma a lo largo del tiempo en función de los proyectos que surjan.

Muchas veces, los trabajadores son freelances o personas que pueden beneficiarse del teletrabajo, por lo que hay que contemplar que tienen unas necesidades diferentes cuando trabajan en la oficina desde un puesto compartido.

Si bien en otros momentos había cabida para ciertos “caprichos” del interiorismo, hoy predomina el diseño funcional y la búsqueda de la mayor eficiencia del espacio. Junto a los puestos individuales de los empleados también hay que prever áreas de descanso y zonas para la interacción social, a veces como espacios multifuncionales, optimizando cada rincón disponible.

Del mismo modo que el número de despachos en las empresas se ha ido reduciendo con el tiempo, las salas de reunión cerradas van siendo sustituidas por módulos de asientos que forman espacios para reunión breves. Su diseño debe contemplar la realización de videoconferencias, su aislamiento acústico, acondicionadores de aire, tomas de voz y datos y otros elementos audiovisuales.

Se extiende el uso de áreas de descanso, una idea tomada de las startups: espacios en donde los empleados se relajan, para reducir el nivel de estrés y que puedan reincorporarse a su puesto tras desconectar un rato. Muchas veces acaban convirtiéndose en lugares en donde compartir ideas de manera informal, tanto de la propia empresa –braimstorming– como de proyectos personales del trabajador, algo cada vez más generalizado con el fomento del intraemprendimiento.

Otros elementos que contribuyen a un espacio más confortable son aquellos creados para absorber o reducir los ruidos ambientales, que se incorporan a suelos, paredes y techos y también al mobiliario. El ruido es uno de los elementos que generan mayor insatisfacción de los empleados frente a su lugar de trabajo.

También relacionado con el cuidado de la salud de la plantilla, la incorporación de muebles ergonómicos se generaliza: sillas de oficina regulables, mesas de altura variable, soportes de pantallas, etc. Es una clara forma de reducir los índices de absentismo laboral, mejorando la productividad. Van en aumento también otros elementos que fomenten los hábitos saludables en la oficina (lugares para dejar la bicicleta e incluso para hacer deporte).

Si ya hace años que la tecnología condiciona el interiorismo, hoy en día aumenta esa realidad. Más allá de que los espacios faciliten cambios de cableado o de que los muebles estén diseñados para favorecer su integración con la tecnología, las oficinas deben de estar preparadas para admitir la instalación de sensores, asegurar la conectividad, etc.

Eficiencia y sostenibilidad

Respecto a la eficiencia y sostenibilidad, los nuevos espacios dan protagonismo a la iluminación y la ventilación natural y al ahorro energético: tanto mejorando los aislamientos, cada vez más ecológicos, para reducir el impacto del edificio; como al uso inteligente de la energía. A la vez, estos elementos contribuyen a mejorar el confort de las personas que trabajan en esas oficinas, igual que lo hacen la incorporación de plantas naturales en aquellos espacios que lo permiten o el cuidado de la calidad del aire que se respira en el interior; diferentes estudios estiman que la atmósfera viciada puede reducir la productividad entre un 8% y un 11%, un porcentaje similar al que tiene la mala iluminación.

Otro elemento orgánico que va dominando en las oficinas es la madera, por la calidez que aporta. Los colores, claros, también marcan tendencia en la búsqueda de lugares que transmitan tranquilidad dentro de la actividad, a la vez que resulten acogedores. No en vano, la mayor parte de las personas pasan más horas de su tiempo en la oficina que en casa (quitando las horas de sueño).

Renovación del coworking

En paralelo, se prevé que aumentará la demanda de lugares para el trabajo compartido. Se estima que hay unos 1.500 espacios de coworking actualmente en España. Si hasta ahora estaban focalizados en freelances y startups básicamente, cada vez son más las pymes que recurren a estos locales. Incluso, algunas grandes compañías los utilizan de manera temporal y como punto de contacto con la innovación.

Distribuir los espacios para mejorar la experiencia de los usuarios y el entorno laboral es uno de sus grandes retos. A la vez, tienen que responder a las características específicas de estas oficinas, como reforzar las relaciones entre sus respectivas comunidades. Una de las tendencias más acentuadas es la especialización, de manera que los usuarios puedan compartir gastos de infraestructura de uso común entre ellos y aumentando sinergias: impresoras 3D, etc.

Dentro de los centros de coworking, previsiblemente ocurrirá como en otros países del entorno de España, pasando de los pequeños espacios actuales a lugares capaces de alojar a más de 200 personas a la vez. Mayor capacidad para hacer networking, mayor rentabilidad y mejores servicios son algunas de sus ventajas.

“Cuando me preguntan qué habilidad es más relevante para afrontar la transformación digital, puedo identificar las que hacen falta ahora, pero es imposible saber cuáles serán necesarias dentro de cinco años. Todo será distinto entonces”, explica el exvicepresidente de Linkedin, Steve Cadigan.

Igual que Cadigan -uno de los mayores gurús de Internet-, diferentes expertos coindicen en señalar que cerca del 75% de las profesiones del futuro aún no han sido creadas ni se estudian todavía en las universidades. Especialmente, en el entorno digital.

Las numerosas variaciones que ha experimentado la sociedad en poco más de una década (forma de comprar, de comunicarse, de relacionarse, etc.), los modelos de negocio que se han reinventado por completo y la introducción de nuevas tecnologías en todos los ámbitos están teniendo su traducción en el mercado laboral, cada vez más cambiante.

El sector de la construcción no ha permanecido ajeno. Frente a profesiones que siguen teniendo una importancia capital, como ingeniería o arquitectura, aparecen otras de nuevo cuño. La figura más relevante, quizá, sea la de Project Manager, que se internaliza, mientras que surgen numerosas oportunidades laborales en las áreas de Innovación, Atención al Cliente, Comercial, Marketing, etc. Y eso que la transformación digital de las empresas de este ámbito apenas ha comenzado.

Las compañías constructoras e inmobiliarias se están reforzando claramente. El 52% de las empresas del sector contrataron a cinco o más personas en 2016 y el 60% incrementarán sus plantillas en 2017, según la “Guía del Mercado Laboral 2017” de la consultora Hays.

Mayor tecnificación y cambio de mentalidad

El primer gran cambio en la construcción se produjo al evolucionar los departamentos de Personal y convertirse en Recursos Humanos (Departamento de Personas y Organización en ACR Grupo).

Han pasado de ser simplemente gestores de contratos y nóminas a ser los promotores de la captación, desarrollo y fidelización del talento, formando parte de los Comités de Dirección, implantado la valoración de las competencias (liderazgo, iniciativa, orientación al cliente, autonomía, etc., según los niveles) de los empleados más allá de los simples resultados, evaluando las funciones que desarrolla cada puesto y cómo optimizarlas, etc.

La entrada fondos internacionales en el sector también ha impulsado el cambio, ya que exigen un mayor control sobre todas las operaciones y aplicar la innovación a la gestión, incrementando la productividad para obtener una mayor rentabilidad de sus inversiones.

De construir a gestionar proyectos

El sector ha mutado profundamente: ya no se trata simplemente de construir un edificio, ahora se gestionan proyectos completos. Este entorno ha generado que los perfiles hayan pasado de ser simplemente técnicos a aquellos con una visión global y multidisciplinar:

Ingenieros y arquitectos. Siguen siendo las dos titulaciones más comunes, pero se les demandan nuevas competencias, como liderar equipos cambiantes y diversos, capacidad analítica o dotes de comunicación. El mercado les pide conocimientos avanzados de las nuevas tecnologías -software 3D, edificios inteligentes, etc.- saber cómo implementar sistemas de IoT (Internet de las Cosas, por sus siglas en inglés); dominio de las últimas técnicas y materiales para el desarrollo de construcciones sostenibles, mejorar el ahorro energético, etc.

Project manager. Es la figura emergente más relevante en el sector, no tanto porque sea una figura nueva, como porque las empresas constructoras están comenzando a internalizar este perfil, antes instalado en compañías especializadas en este tipo de servicios. Su responsabilidad abarca desde la detección de las necesidades del cliente para diseñar cada proyecto, hasta la construcción e incluso la explotación del edificio una vez edificado. Mientras que eran perfiles muy técnicos tradicionalmente, ahora se les pide una mayor capacidad de interlocución con inversores, visión estratégica a medio plazo y una gestión más cercana.

Jefe de Obra. Se ha convertido en gestor de construcciones. Su labor se ha convertido en la de coordinar a las distintas empresas que colaboran en los diferentes aspectos de la edificación.

En las firmas más avanzadas, también resulta trascendental el Área de Innovación. A través suyo, las empresas se aseguran la incorporación de aquellos avances que surgen, o de impulsarlos desde la propia compañía. Es el caso de ACR Grupo, que en los últimos años ha participado en proyectos europeos como Wool4Build, un aislante térmico y acústico de lana de oveja con altas prestaciones y ecológico, que compite con los usados habitualmente, de origen mineral.

Estrategias customer centric

Además, conforme las empresas de construcción e inmobiliarias desarrollan estrategias customer centric, también están evolucionando áreas como Atención al Cliente y Comercial, para actualizar la relación con los usuarios y adelantarse a la demanda. Estos departamentos incorporan perfiles que hasta hace poco eran ajenos a este negocio.

Área de Comunicación y Marketing. Gestiona la reputación de la compañía, el intangible más valioso. 

En este campo se buscan profesionales con capacidad de análisis de datos que ayuden a entender el comportamiento del cliente y que sepan llegar hasta él de la manera más eficaz: medios de comunicación, nuevos canales, que conozca el funcionamiento de los social media, posicionamiento en buscadores, conocimientos en SEO y SEM, etc.

También cobra cada vez más importancia el uso de Big Data y otras nuevas tecnologías, para rentabilizar las inversiones en marketing.

Área Comercial. Se ocupa de mejorar la experiencia del cliente en todo el ciclo de compra de la vivienda, tanto físicamente como de manera online. Esto incluye el diseño de nuevas formas de contacto, así como tener la capacidad de conocer las necesidades de los clientes, adelantándose a las tendencias.

Este es uno de los departamentos en donde más se nota la profesionalización, en tanto que el comprador es muy diferente al de hace años: cambios en el perfil (edad, condiciones económicas, nivel de exigencia y de información, etc.); y que el entorno también se ha vuelto más competitivo.

El sector demanda de manera destacada gestores de carteras de activos, muy especialmente para el área residencial, y un perfil más senior.

Área Financiera. Se refuerza este departamento para asumir internamente labores que antes se delegaban en las entidades de crédito, y optimizar al máximo los recursos. Muchas compañías están apostando por contar con capital propio y el apoyo de inversores, lo que requiere tanto gestores como personas que se ocupen de buscar financiación. Por eso, el analista de Inversores es uno de los perfiles más buscados dentro del ámbito Construcción/ Inmobiliario. También en este caso se precisa de personas con experiencia.

Eso también implica que sean capaces de entender el negocio, buscando aumentar el ROI (retorno de la inversión, por sus siglas en inglés).

Reforzar el employer branding

Este cambio de modelo y de perfiles lleva, como está ocurriendo en otras actividades económicas, a que muchas empresas se lacen a la búsqueda de trabajadores que cumplan con esos nuevos requisitos del mercado, provocando en algunos casos que haya dificultades en muchos casos para cubrir los puestos que necesitan.

En paralelo, las compañías tienen que invertir en su employer branding, para resultar atractivas de cara a sus empleados actuales y futuros, siendo capaces de retener el talento. El 66% de los trabajadores en España está buscando un nuevo empleo de forma activa, y uno de los sectores en los que más movilidad existe es en de la construcción. Eso quiere decir que muchos estarán rastreando una empresa que les motive más, en la que puedan crecer profesionalmente o donde logren una mejor retribución económica, aunque este último factor cada vez tiene menos peso en la toma de una decisión.

Pero sólo las compañías que logren atraer al talento y evitar su fuga resultarán competitivas de manera sostenible en el tiempo. Especialmente, en lo relacionado con las nuevas profesiones, en donde ese talento es aún más escaso.

Las principales urbes del planeta llevan décadas creciendo, siglos en su mayor parte, y han ido respondiendo con mayor o menor acierto a los retos a los que se iban enfrentando. Redes de abastecimiento de agua, de saneamiento y alcantarillado, calles y carreteras, medidas para mejorar el aire que respiran sus habitantes, etc.

Esa tendencia humana de concentrarse en ciudades sigue en aumento. El 54% de la población mundial era urbana en 2015 (con cerca de 7.000 millones de personas en el planeta) y el porcentaje subirá más del 70% en 2050, cuando haya más de 9.100 millones de seres humanos.

Pero, si no se toman medidas con urgencia, esto se traducirá en un incremento inasumible de las necesidades de consumo energético, una contaminación que ya es irrespirable en algunos de estos lugares, desesperantes dificultades de movilidad, etc.

Las ciudades tienen que responder a estos desafíos con una nueva manera de gestionar los recursos y de buscar sostenibilidad. Este planteamiento debe abarcar muchos ámbitos: social, económico y medioambiental. Las tecnologías de la información y las comunicaciones existentes facilitan esa transformación que requieren las grandes poblaciones, con el trabajo conjunto de ciudadanos, empresas y administraciones.

Con el apoyo del Big Data

Las urbes más avanzadas de todo el planeta están dando pasos muy rápidos para adelantarse a ese escenario de 2050 y han abordado distintos proyectos innovadores que les permitan mejorar la eficiencia de sus infraestructuras y prepararse para crecer y cambiar en la medida en que lo hagan las necesidades de su población. Son las smart cities.

Hoy, por ejemplo, es posible recopilar todo tipo de datos, en tiempo real, sobre el funcionamiento de una ciudad, y analizarlos para que los gestores puedan tomar mejores decisiones. El internet de las cosas (IoT), que permite conectar el mundo físico en todo tipo de aparatos y dispositivos, combinado con el análisis del Big Data, abre grandes oportunidades. Sólo es necesario aplicar inteligencia sobre la información, para extraer datos relevantes, y voluntad de convertirlos en mejoras para la mayoría de la población, siempre dentro del uso sostenible de los recursos.

Hay algunos ejemplos punteros que marcan la tendencia en el ámbito de las smart cities en todo el mundo. Por citar sólo tres: el despliegue de tecnología NFC (Near Field Communication) en Tokio; el proyecto de “luz inteligente” en Ámsterdam, un alumbrado público que consume menos energía que el convencional; o a la inmensa red de sensores en Singapur conectados a Internet que recopilan datos en tiempo real para detectar riesgos de inundación en los desagües, evitar atascos, ofrecer información sobre el transporte público, analizar la calidad del aire, encontrar un parking libre, etc.

En España se ha puesto en marcha una Red de Ciudades Inteligentes creada por el Estado. No existe una iniciativa parecida en ningún otro lugar. Con una inversión próxima a los 200 millones de euros, esta Red, que engloba a cerca de 80 municipios, está ayudando a difundir mejores prácticas, conocer nuevas políticas de éxito y a impulsar una digitalización “ecointeligente” que está llevando a España a situarse entre los países más avanzados en este terreno de las smart cities. Barcelona, Madrid, Málaga, Santander, Valencia, Bilbao, Sevilla o A Coruña cuentan ya con proyectos punteros en este sentido.  Y la tasa de penetración de móviles en España, una de las más altas del planeta, colaborará para que las iniciativas que se están poniendo en marcha surtan efecto.

Construir sostenibilidad

El sector de la construcción tiene mucho que aportar para lograr entornos urbanos más sostenibles y eficientes. Se estima que las ciudades son responsables del 75% del gasto de energía mundial y generan el 80% de los gases responsables del efecto invernadero.

Por eso hay que fomentar el uso de elementos arquitectónicos de vanguardia e infraestructuras dotadas de soluciones tecnológicas avanzadas, que aumenten la calidad de vida de una ciudadanía cada vez más exigente.

En este nuevo entorno hay que construir edificios que tiendan a un consumo cero de energía. Esto se consigue, para empezar, con edificaciones autosostenibles, capaces de autoabastecerse utilizando los recursos del área en la que se ubican. El uso de la energía solar o la masa térmica y un estudio bioclimático de la zona permiten crear un sistema en el que la calefacción y refrigeración se alimentan de la energía que absorben, sin consumir recursos adicionales.

Además, los materiales juegan un papel fundamental en este proceso. La tendencia debe orientarse hacia un modelo en el que se proyecte el uso y el comportamiento de cada edificio en el futuro, incluyendo los sistemas necesarios para aislar, aprovechar el sol, contabilizar el consumo de electrodomésticos, etc.

Otro elemento importante es el diseño, que estudia detalles fundamentales como la colocación de ventanas, distribución de espacios, orientación, iluminación natural, etc., para minimizar el gasto energético.

Protagonismo de la rehabilitación

Para reconvertir las grandes urbes en ciudades sostenibles también es necesario conceder un protagonismo esencial a la rehabilitación: España tiene 1,6 millones de construcciones por rehabilitar energéticamente. Si más del 30% de la energía que se consume en el país viene derivada de la edificación, según los datos de Ciemat, hay que esforzarse en mejorar las condiciones de los edificios ya existentes.

Fachada, aislamiento, carpintería… son muchos los elementos que deben formar parte de las actuaciones de mejora y mantenimiento que necesitan las infraestructuras. Primero, porque no es posible ni deseable borrar y crear desde cero las ciudades. En segundo lugar, porque el compromiso para adaptar la sociedad y avanzar hacia las exigencias que plantea el futuro debe involucrar al conjunto de la población. Que el comportamiento sostenible de todas las personas logre que España sobresalga en este entorno avanzado.