¿Qué buscan quienes buscan casa?

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Para quien no tuvo ocasión de comprar casa durante los años de la crisis, tras el “pinchazo de la burbuja” inmobiliaria, adquirir una vivienda ahora resulta cada vez más caro. Los precios empezaron a remontar en abril de 2016 y la subida fue del 4,3% durante el último trimestre de 2017, en relación al mismo periodo del año anterior, según datos de la Sociedad de Tasación. Fue el mayor incremento desde 2007.

Eso no significa que la compraventa se haya frenado. Al contrario: subió un 23,1% en enero, respecto al año anterior, según el Instituto Nacional de Estadística, el periodo más activo desde mayo de 2008. En lo que va de 2018 se ha moderado, pero sigue creciendo a buen ritmo.

Junto al impulso de grandes fondos de inversión internacionales que han dinamizado de nuevo el mercado inmobiliario en España tras casi una década de parón, el factor psicológico anima a la demanda. Muchas personas que se estaban planteando comprar su primera casa o cambiar de vivienda agilizan su decisión ante el temor de que se mantenga la escalada de precios y tengan que pagar bastante más dentro de algunos meses.

A ellos se suman quienes pueden permitirse afrontar esa compra como una inversión, confiando en que la subida de la vivienda se va a mantener durante bastante tiempo. Generalmente, lo hacen para lograr rentas a través de su alquiler, un mercado que también registra un progresivo aumento de precios; especialmente en las grandes ciudades. De hecho, las grandes fortunas españolas dedican el 16,8% de sus inversiones a bienes inmuebles, según un análisis de Capgemini.

 

Condicionantes principales

El precio, número de habitaciones y ubicación son los aspectos más relevantes para el comprador, señala el informe “Experiencia de compra y venta en el último año”, que publicó Fotocasa en enero de 2018.

En cuanto a la ubicación, la consultora Knight Frank matiza que el comprador más habitual da prioridad a su barrio de toda la vida o la zona en donde residía, que ya conoce y le gusta.

Las comunidades autónomas que acaparan un mayor volumen de venta de viviendas son, por este orden, Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña y Madrid, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) referidos a enero de 2018. Al limitar la compra a la primera vivienda, Cataluña y Comunidad de Madrid se sitúan en cabeza, según el portal Fotocasa.

 

Para llevarte a vivir

Buscando el “retrato robot” del comprador actual de obra nueva en España, tiene entre 35 y 45 años, busca una vivienda de tres dormitorios, dispone de hasta 300.000 euros, y va a cambiar de casa con su familia a una mayor o de mejores calidades, según el informe “El perfil del comprador de vivienda 2017”, de ST Sociedad de Tasación.

En el reciente salón inmobiliario SIMA 2018 se confirmaron estos datos. Durante el certamen, las personas entre 36 y 45 años supusieron el 34% de los interesados. El 81% asistió con la idea de comprar su primera casa, frente al 15% que buscaban una segunda vivienda o inmuebles para invertir.

Buscaban, mayoritariamente, pisos en edificios (85%), frente a un 15% que preferían chalets o adosados. El tamaño más demandado fue de tres dormitorios (57%), seguido de dos (24%) y de cuatro (15%). Los extremos tuvieron menos compradores potenciales: el 3% estaban interesados en apartamentos de un solo dormitorio y sólo el 1% en viviendas con más de cuatro dormitorios.

En cuanto al presupuesto, el 28% de los visitantes de SIMA disponían de menos de 180.000 euros, otro 28% pensaban gastar menos de 300.000 euros; y el 13%, entre 300.000/350.000. Apenas el 1% de los asistentes contaban con más de 750.000 euros.

Pero no siempre coinciden los deseos de los compradores con lo que finalmente acaban adquiriendo. El 46% empieza buscando piso, aunque finalmente lo compra el 55% (otros empezaron mirando chalets, etc.), según datos de Fotocasa. Respecto a los áticos, el 10% de los buscadores lo quería cuando empezó a mirar, pero sólo el 5% compra uno finalmente, según este portal inmobiliario.

Es más, el presupuesto del comprador español medio es de 166.000 euros, pero el precio medio de las viviendas en España es de 241.145 euros, señala un estudio de Century21, lo que significa que hay un desfase del 69% entre realidad y deseo.

 

Calidad y eficiencia energética

Otros aspectos que resultan cada vez más relevantes para los compradores son los materiales y las calidades, la eficiencia energética, un buen aislamiento acústico y dan mucha importancia a la luminosidad. Respecto a la eficiencia, los compradores demandan un mayor compromiso ambiental -quieren que sus viviendas consuman menos y generen menos emisiones-; y saben que pagarán facturas de gas y electricidad más baratas cuando las habiten. El 20% de los compradores buscan viviendas comprometidas con el medio ambiente, según un estudio de Casaktua.com.

Volviendo al mercado de nueva construcción, una buena distribución de espacios y las posibilidades que encuentran los clientes para modificar algunos aspectos de la casa antes de entrar a vivir, también suben en el ranking de cuestiones que hacen atractiva una vivienda. De hecho, cada vez más empresas ofrecen a los compradores la posibilidad de personalizar sus viviendas durante el proceso de construcción.

 

Comprar para alquilar la vivienda

Los intereses cambian en el caso de quienes compran una vivienda pensando en alquilarla, un mercado en crecimiento por su elevada rentabilidad, que puede llegar al 8%. El 25% de los compradores mayores de 55 años piensa adquirir una segunda residencia y el 19%, invertir, según Fotocasa.

En este caso, los compradores buscan, preferentemente, pisos en el centro de las grandes ciudades, o en zonas de la periferia que cuenten con buenas comunicaciones, servicios y dotaciones, según también Fotocasa. Los barrios próximos a grandes áreas empresariales y a universidades también registran una elevada demanda.

Según este portal, hay dos tipologías principales: las viviendas de uno o dos dormitorios, para un inquilino temporal, y de dos o tres dormitorios, para un cliente que permanecerá más tiempo. Los altos ejecutivos nacionales e internacionales forman una tendencia al alza; en su caso buscan pisos medios y grandes, amueblados y bien acondicionados, en zonas de alto standing.

 

Distintos países, gustos diferentes

Pero, para analizar qué hace interesante una vivienda, hay que tener presente también la nacionalidad de los clientes. Los ciudadanos extranjeros firmaron más del 13% de las compras de vivienda en España durante 2017 y el porcentaje se mantiene en ascenso sostenido en el primer trimestre de 2018, según datos de la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores.

En su caso, suele tratarse de una segunda residencia con la vista puesta también en la rentabilidad de la inversión que realizan y se decantan más por zonas costeras. Las comunidades autónomas que recibieron una mayor compra por extranjeros el año pasado fueron: Canarias (el 31,4% de las viviendas que se vendieron en la región), Baleares (el 31,3% de las operaciones), Comunidad Valenciana (26%), Murcia (18,8%), Andalucía (13,8%) y Cataluña (12,9%).

De ellos, los británicos son mayoría (15%) -en retroceso como consecuencia del Brexit-, seguidos de alemanes (7,85%), franceses (7,64%), belgas (6,83%), suecos (6,57%) e italianos (5,77%), según el mismo estudio.

Si se analizan las hipotecas sobre vivienda, los ciudadanos extranjeros firmaron cerca del 7% durante el pasado año, también según los datos del Colegio de Registradores. El valor medio de sus operaciones fue de 128.452 euros -frente a la media de 117.243 euros de los ciudadanos españoles-, aunque varió mucho entre comunidades autónomas: desde los 244.148 euros en las Islas Baleares a los 141.699 euros en Andalucía, pasando por algo más de 155.000 euros en Madrid y 143.143 euros en Cataluña.

Por países, los alemanes firmaron las hipotecas más altas (234.102 euros de media), seguidos de alemanes (234.102 euros), noruegos (217.981 euros), daneses (192.990 euros), holandeses (181.429 euros), suecos (171.394 euros), británicos (166.968 euros) y franceses (153.987 euros).

Los compradores británicos se centran en la Costa del Sol y suelen elegir apartamentos. Los alemanes, además de la Costa del Sol, también buscan vivienda en las Islas Baleares, como destino en el que vivir tras jubilarse -casas cerca de la playa que estén bien comunicadas y con servicios hospitalarios en sus proximidades-; en su caso eligen espacios grandes y valoran mucho las calidades. El cliente francés es más habitual en la Costa Brava, por la proximidad, y, desde hace unos años, en Almería; compran tanto pisos como casas.

Los ciudadanos de países nórdicos están más diseminados entre la Costa Blanca, Costa Brava y Costa del Sol; en viviendas de mayor calidad que los anteriores; especialmente, casas en zonas residenciales. Los compradores rusos prefieren la Costa del Sol, Cataluña y Alicante; les gustan casas unifamiliares de lujo con una gran extensión de terreno.

Los ciudadanos rusos tienen fama de ser duros negociadores, aunque los chinos, un target que va en aumento, están considerados los “reyes del regateo”. Este cliente oriental presenta dos perfiles: por un lado, el que busca una vivienda habitual en grandes ciudades; no es tan exigente en calidades pero sí suele elegir una vivienda nueva o de poca antigüedad. En segundo lugar, empresarios chinos que quieren hacer negocios en Europa: con frecuencia, su objetivo es obtener el permiso de residencia -la llamada “Golden Visa”- al adquirir una o más viviendas de más de 500.000 euros; más de 41.000 extranjeros la han conseguido desde que entró en vigor este sistema, de los que dos tercios eran chinos y rusos. España es el destino preferido dentro de la Europa continental por los inversores chinos, principalmente, Barcelona. Una vez que logran el visado, estas personas pueden moverse por la Unión Europea para seguir realizando inversiones y más del 60% de ellos pone la vivienda en alquiler tras adquirirla.

 

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